不動産投資の基礎知識｜久留米エリアの不動産売却・買取・仲介｜アールイーコンセプト

「基本」を押さえた不動産投資で、後悔のない選択を

まずは専門用語について知りましょう～不動産投資の用語集～

キャッシュフロー	キャッシュフローは、お金の流れのことです。一定期間に入ってくるお金を「キャッシュ・イン・フロー」、出ていくお金を「キャッシュ・アウト・フロー」といい、両者を合わせて「キャッシュフロー」と呼びます。
利回り	「1年間で得られた収益」に対する「投下資本」の割合です。年間収入÷投下資本という式で算出できます。不動産投資では、単純に年間収入を投資額で割った「表面利回り」と、年間収入から諸経費を差し引いた額（ネット収入）を投資額で割った「実質利回り（ネット利回り）」があります。
レバレッジ効果	借入などによって資金（原資）を調達することで、自己資金だけで投資を行うよりもはるかに大きなリターンが得られる効果のこと。一般的には、不動産投資は株式投資などと比べてレバレッジを効かせやすいといわれています。
空室対策	アパートやマンションなどの収益性を下げる入居者不在状態（＝空室）を解消するための対策です。収益物件の魅力・価値を高めるリフォームやリノベーション、地域のニーズを探るマーケティング活動、広告展開を含めた物件のPR活動などはすべて空室対策に該当します。
地役権	自分が所有する土地の都合（利益）のために、他者が所有する土地を契約に基づいて利用する権利が地役権（ちえきけん）です。地上権や賃借権を設定するよりも土地を利用される側（他者）の負担が軽い場合に設けられます。
不動産取得税	不動産を取得した場合に課せられる税金のことで、固定資産税の評価額×3％が金額になります。平成17年12月31日までに取得した土地については固定資産税評価額が半減になる特例措置が認められており、住宅用家屋にも一定の軽減措置が設けられています。
レンタブル比	建物の「延床面積」に対する「収益部分の面積」の割合のことで、賃貸部分の面積÷延床面積で算出されます。常識的な範囲で収益を上げるために求められるレンタブル比は延床面積の65～75％とされており、レンタブル比が高いほど収益性（投資効率）が高くなります。
新築プレミアム	希望する人が多い新築物件において、通常よりも高めの賃料を設定できる“新築特権”のこと。その最初の賃借者が居住する限り高めの賃料を得続けられるのがメリットですが、新築プレミアムが高ければ高いほど、次の募集で家賃の下落幅が大きくなる危険もあります。

不動産投資の2つのカタチへ

不動産投資には、購入した以上の金額で売却することで発生する差額（転売益）を得る「キャピタルゲイン」 と、購入した不動産を他者に貸し出してそこから賃貸収入などを得る「インカムゲイン」の2種類があります。 慢性的な不景気や年金生活への不安から不動産投資を始める方は、後者のインカムゲインを目的にされる ケースが多いようです。

キャピタルゲイン	インカムゲイン
投資対象の物件を購入した価格以上で売却することによって得られる売却差益のこと。反対に、転売によって発生する売却差損のことを「キャピタルロス」といいます。	投資対象の物件が生み出す収益のことで、物件を保有している限り継続的に見込める収益です。不動産投資においては主に「家賃収入」を指し、多くのケースでキャピタルゲインと対になるものとして語られます。

不動産投資のメリット

1. 比較的失敗のリスクが少ない

   継続的に収入を得られるインカムゲインの特長は、安定性。つまり、比較的少ないリスクで不動産投資を
   行うことができるというのがメリットです。賃貸用不動産について正しい知識を身につけていれば、
   失敗のリスクを大きく減らすことができます。

2. レバレッジ効果が期待できる

   レバレッジ効果とは、少ない資金で大きなリターンを得ること。不動産投資においては、借入金を
   活用して実際の自己資金以上の投資効果を引き出すことを指します。不動産は価値を査定しやすいので
   銀行などが長期・低金利でお金を貸してくれやすく、自己資金が少なくても比較的不動産を購入
   しやすいのです。

3. マーケットが大きい

   不動産のマーケットは、業界大手の企業でも1％未満のシェアにすぎないほど非常に大きなもの。
   そのため、「アクセスがよい」「物件がきれい」「人気の間取りである」「賃料を安くできる」などの
   競争力のある物件を購入し、管理会社と連携してターゲットに合ったお部屋を作っていけば、
   安定的な収入を確立していくことも可能です。

4. 手間をかけずに収入が得られる

   アパートやマンションなどの収益物件の管理は、本業がある方にとってはとても面倒なこと。
   しかし、正しい知識を持って適切な不動産を購入しさえすれば、そこからはオーナー様に代わって
   管理してくれる不動産管理会社に任せてしまえばいいので安心です。運営システムさえ最初に確立
   できれば、本業に専念しながら収入を得ることができます。

不動産投資で失敗しないためのポイント

物件の選び方

物件資料のチェックポイント

売買価格	家賃収入
「土地価格＋建物価格＝売買価格」ですが、この 売買価格はあくまで売主が希望する値段です。 売主が急いでいる場合などでは、価格が予算と合わ なくても妥協するケースがあるので、気に入った 物件があれば遠慮なく不動産会社に相談して みましょう。	毎月もしくは毎年どのくらいの家賃が入ってくるの かが記載されています。現在どのくらい空室がある のか、満室時の収入はいくらになるのかを確認して 運用のシミュレーションをしてみましょう。これを もとに周辺の家賃相場と比較してみるのも手です。
建物の構造	土地の権利
建物の構造によって法定耐用年数が決まっています。 アパート・マンションなどの居住用の物件だと、 木造が22年、鉄骨造が34年、RC造が47年となり ます（強度は木造＜鉄骨造＜RC造）。納税額に 影響するので注意が必要です。	土地の権利が「所有権」なのか「借地権」なのかは 要確認です。借地にある物件（建物の所有者と土地 の所有者が異なる関係）は一般的に利回りが高く なりますが、銀行融資を得るのが難しく、地主との 法律的な関係が生じるので、初心者は避けたほうが 無難です。

現地見学でのチェックポイント

物件の周辺環境	物件の共有部分
スーパーマーケットやコンビニ、病院、学校など が近いかどうかはもちろん、近隣の物件に空室が 目立つかどうかも見ておきましょう。昼と夜で 雰囲気が大きく変わる街もあります。 近くに不動産会社があれば、賃貸募集の張り紙で 賃料などもチェックしてみてください。	階段の手すりはさびていないか、土台や外壁に目立 った破損や汚れはないか、屋上の防水は大丈夫か、 などをチェックします。構造に不安があるときは、 建築士などの専門家が建物調査をしてくれる サービスもあるので、検討してみてもよいでしょう。
物件の管理状況	地域の「生の声」
ポストや玄関まわりが乱れている入居者がいる 建物は印象が悪く、問題が起こったり空室が増え たりする可能性も高くなります。 また、雑草やごみの管理はきちんとされて いるか、自転車置き場が整理されているかなども 重要なチェックポイントです。	近所にあるお店の店員や地元の不動産会社のスタッ フなどに、付近の様子を聞いてみるのもおすすめ です。「このあたりはどんな地域なのですか？」 「夜の治安や騒音はどうですか？」といったように リサーチすると、思わぬ情報を得られることも あります。

現地見学の結果、候補となる物件が絞れた場合は、さらに深く検討するために書類や資料を集めましょう。
下記のほとんどの書類・資料は、不動産会社に頼めば手配してもらえます。これらは金融機関から融資を受ける
際にも必要になってくるものですので、しっかり管理しましょう。

キャッシュフローの考え方

キャッシュフローは、お金の流れのこと。一定期間に入ってくるお金を「キャッシュ・イン・フロー」、出て
いくお金を「キャッシュ・アウト・フロー」といい、両者を合わせて「キャッシュフロー」といいます。

毎月もしくは毎年のキャッシュフローがマイナスだと、「安定した収入源」を得るつもりで始めた不動産投資の
ために、本業の収入で赤字を補填するという本末転倒な事態を招くことにもつながりかねません。購入する物件
を決める際には、その収益物件によってもたらされる本当のキャッシュフローを的確に見極め、そのうえで
自己資金の回収率や銀行借入の推移を見ていく必要があります。

不動産投資におけるキャッシュフローでは、いくつかの要因によってプラスにもマイナスにもなり得ます。
キャッシュフローを考えるうえで特に気をつけておきたいのは、以下の5点です。

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